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Diferencias entre crédito hipotecario y leasing habitacional

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Actualmente existen varias posibilidades para financiar los proyectos de vivienda. Las opciones más destacadas que podemos encontrar son el crédito hipotecario y el leasing habitacional. 

Uno de los sueños de la mayoría de los colombianos es poder adquirir una vivienda propia, convirtiéndose en símbolo de estabilidad económica y seguridad. Los bienes inmuebles son una inversión para el largo plazo, y como tal, se debe tener claridad sobre las opciones de financiación que se encuentran en el mercado. Así como los pros y contras que cada una de estas opciones llevan consigo.

Ambos cumplen con la función de poner al alcance de la mano el capital necesario para conseguir este noble sueño de los hogares, donde la mayoría de casos alcanzan a cubrir hasta el 80% del valor de compra. Se diferencian en temas que van desde la libertad que tienen las familias para disponer del inmueble hasta las tasas de interés que cobran.

Crédito hipotecario

Se le llama así al préstamo que hace una institución de crédito al solicitante de financiación. El cual se compromete a devolver esta suma de dinero en pagos periódicos durante un determinado tiempo. Con la condición de pagar además un interés sobre el dinero prestado.

Esta opción de financiación le permite adquirir con el crédito la vivienda a su nombre. Por lo cual ya puede gozar de los beneficios que esto implica: hacer las modificaciones al inmueble para mejorarlo, venderlo o incluso arrendarlo a un tercero.

Un factor bastante importante a la hora de decidir entre las opciones de financiación disponibles es la tasa de interés que nos van a cobrar. El Banco de la República es el encargado de determinar la tasa de interés máxima que los bancos comerciales pueden cobrar por los créditos hipotecarios. Actualmente para créditos NO VIS dicha tasa está fijada para ser de 12,4% Efectivo Anual sumado a la variación de la UVR en los últimos 12 meses. Y 10,7% EA para los proyectos VIS. 

Para facilitar la comprensión de este concepto calcularemos dicha cuota máxima actualmente establecida: la variación anual de la UVR para el 31 de agosto de 2018 fue de 3,15%. Por lo que la tasa máxima que se puede cobrar actualmente en los créditos hipotecarios no VIS es de 15,55% efectivo anual, y para los créditos hipotecarios VIS es de 13,85% efectivo anual.

Otro factor importante para tener en cuenta es el monto del préstamo a recibir de la entidad financiera para comprar el inmueble. El crédito hipotecario puede financiar como máximo el 70% del valor de la vivienda (para proyectos distintos a VIS). Y en la mayoría de los casos la forma de pago viene estructurada por tasas de interés y cuotas fijas.

Ejemplo:

Un ejercicio interesante desarrollado por metrocuadrado.com, fue el de calcular el posible valor del crédito y las cuotas a pagar. Para viviendas de distintos precios y para diferentes tipos de ingresos mensuales, (debemos recordar que el estudio que hacen los bancos para otorgar el crédito se ve influenciado en gran medida por el salario o los ingresos mensuales que tiene el solicitante), expresados en la siguiente tabla:

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Con esto, el lector ya podrá hacerse una idea del capital del que puede gozar como crédito hipotecario. Analizando si el ahorro actual disponible es suficiente para cubrir la cuota inicial. 

 

Leasing habitacional

El leasing habitacional se puede considerar como un contrato de arrendamiento realizado entre una institución financiera y el solicitante (locatario). Durante un lapso de tiempo determinado por las partes contratantes, normalmente este oscila entre 15 y 20 años, se estipula que el locatario debe consignar un canon periódico que incluye capital e intereses. Con la opción de que al final del contrato el locatario pueda adquirir a su nombre el inmueble.

Para esta adquisición se tiene en cuenta el monto del capital que se consignó periódicamente en el canon. Más un costo adicional que usualmente constituye alrededor del 1% del valor de la vivienda, que incluye costos adicionales como escrituras y traspaso de propiedad. Cabe resaltar que para poder aplicar para el leasing habitacional la vivienda debe tener un avance en su construcción superior al 80%. En caso de que se trate de una vivienda nueva.

Una de las primeras ventajas es que el leasing habitacional financia entre el 80% y el 100% del valor de la vivienda. 

Además, como la vivienda no es patrimonio del solicitante sino hasta el momento en que toma la opción de compra, no se tiene que incluir el inmueble en la declaración de renta. Reduciendo costos extras durante el tiempo del contrato.

Una de las desventajas que tiene el leasing es que restringe el grado de libertad con el que el locatario puede actuar frente al manejo del inmueble. Es decir, no puede realizar cambios estructurales en la vivienda, aunque estos sean con la intención de mejorarla. Tampoco se puede subarrendar el inmueble, sin permiso de la entidad financiera. 

Subsidios

Como último punto, le recordamos que, si es una persona con ingresos mensuales iguales al salario mínimo o cercanos a un millón de pesos mensuales, puede aplicar para ser beneficiario de programas gubernamentales para la adquisición de vivienda como MiCasaYa. Además, es importante destacar beneficios como el ahorro en cuentas AFC. El cual está destinada a servir como fondo de ayuda para cubrir un valor del inmueble. Eximiendo de ser gravado por la retención en la fuente.

Es importante que las familias interesadas en adquirir próximamente vivienda propia recuerden y examinen con detenimiento las opciones, condiciones y ventajas que ofrece el mercado para ayudarlos a alcanzar tan noble sueño. Ya sea en temas de costos de financiación, cobertura del costo total del inmueble o en libertades de uso, tanto el leasing habitacional como el crédito hipotecario tiene por propósito fundamental ayudar a los hogares colombianos a poder cumplir sus metas de crecimiento y de estabilidad económica.

 

Articulo de Finanzas Personales